本篇文章给大家谈谈买房子逻辑，以及贷款买房的逻辑对应的知识点，希望对各位有所帮助，不要忘了收藏本站喔。
房价上涨背后的本质逻辑是什么？
————房价上涨的本质是“财富转移”。
就国内而言，每一次经济危机都是财富重新分配的契机。原因是由于经济危机，大家的收入减少了，但是物价和房价却上涨了。
进一步剖析的话，每一次货币放水，财富都会优先转移到富人手里。因为富人有资产，银行为了把风险降到最低，优先放贷给他们。他们拿到钱以后，除了一部分用于经营，更多的钱都会流向优质资产，首选就是房产。房价涨了，普通人的收入却没变甚至减少了，是不是变相的更穷了。
变穷的本质是因为手里的现金被稀释了，普通人手里蒸发的钱，其实就是富人得到的钱。
回归到房价，20年前1万元的购买力远远超过现在5万元的购买力。如何打破这种局面呢，普通人唯一的办法就是提前在核心城市买房，特别是一二线城市。
用负债来减缓财富转移的速度，用未来的钱来买核心资产。
换句话说，先买房就是抢到了没有买房的人蒸发的那笔财富。比如买房子逻辑你十年前买房子月供オ5000元，当时也是一笔巨款。现在来看5000元根本不算什么，背后的原因是你用负债的方式躲避了财富的转移。
在核心城市还没有买房或者有买房能力还犹豫不决的人，实际上成了财富转移的牺牲品。
房价一般最先上涨的都是北上广深，最近广州深圳上海房价已经开始跳涨了。财富都是从低能级城市流向高能级城市，这是经济规律，不会变的。就好比人往高处走，水往低处流是自然规律。
还是说国内，我国的经济底层规律是每次货币放水都需要有个地方来兜底和承接。最典型的就是房价，因为目前我们国家金融信任的机制是房子，没有之一。
所以，明白了房价上涨的意义了吗买房子逻辑？
房价暴跌破灭，外地人涌入福州买房，其背后的逻辑是什么？
首先房价暴跌和福州就联系不到一起去，福州作为省会和都市圈的中心城市，学校医疗行政资源太丰富暴跌是不可能的，只会出现慢涨。福州目前跌下来的楼盘都是以前爆炒上去而又因为炒家套现离场，热点又破裂所以才跌下来普遍地段偏僻或者商住楼。
外地人涌入福州买房则是因为两点原因：
1.福州作为都市圈中心城市放开落户政策刺激了一批有想到福州落户的人口。宁德，三明，闽北和一部分内陆省份人口前来买房。原本福州不好卖的楼盘迎来了降价之后的接盘人员。
2.三明，宁德的地产中介近期工作都是主推福州的楼盘各种卖不出去的楼盘在狂推，中介费给到位阿姨大妈忽悠到位很多宁德人卖了宁德的房子去福州买房。
我们国家整体执行稳定的房价调控措施，是不会让房价出现暴跌的。福州拥有多方面优势，房价很难出现大跌房价暴跌会带来非常多社会问题，因此国家会极力调控好房价，福州和厦门一样，房价都位居全国前十。福州2020年GDP首次突破1万亿元，福州面积接近1.2万平方千米，是福建省会城市，拥有众多政策上的优势和官方扶持。
福州天蓝、山水美，“全国文明城市”“国家卫生城市”、“中国优秀旅游城市”称号、中国最具幸福感城市前十名、全球“年度可持续发展低碳城市奖”。“国家森林城市”等等，福州市拥有众多头衔。福州目前拥有2条地铁线，还有多条地铁在建设中，福州市现在正努力迈向国家中心城市、福州市常住人口近800万，福州还是港口城市，海滨城市。
以上众多优势齐聚福州，福州房价是很难出现暴跌的，刚需会让房价继续上涨。同时，还有一个很关键，福建省9个地市，除了南平市之外，其他8座城市房价全部超过1万，作为省会城市，福州的房价也没理由出现暴跌，而且福州房价距离厦门4.8万一平方还有很大差距。
总结：国家房价调控以及福州自身的优势，在供求关系下，福州房价只会继续上涨。
买房贷款银行的逻辑 解密为什么个人房贷又贵又难？
; 买房贷款，银行有哪些逻辑
买房贷款的零售贷款：资金定价逻辑
在银行的经营逻辑里，个人房贷究竟算个啥？其实，从部类划分看，房贷的头上有三顶“帽子”：在贷种上，房贷是个金业务，属于“零售贷款”；在头寸期限上，房贷是“(中)长期贷款”；在投向分类上，个人房贷亦属于“房地产类贷款”。
你去一个支行申请个人房贷，获贷的先决条件是它“有米下炊”，即这个支行和其分行本身要有相应的零售贷款额度给到你。为什么有些银行会“压贷”？问题就出在了额度上。
它的额度从哪里来？“说白了就像‘拍卖’一样，总行每年放出零售条线的额度大盘子，各个分行出价，出价高的得到更多额度。”一名城商行计财业务人士这样告诉笔者。其中“价格决定论”显而易见。这名计财业务人士由此认为，“像上海这样的大城市的分行就比较吃亏”，因为这些地方的金融业市场化程度高，使得贷款的定价更透明以至价格偏低，而定价上不去也就影响了分行向总行的“抢”额度资源能力。
顺着这一资金定价逻辑，有三个银行不愿告诉你的秘密，你在贷款时必须心里有数。
第一个秘密，是羊毛出在羊身上。下级行向上级行要额度时“拍卖”式的定价，会被转嫁给客户。当你的客户经理告诉你“排队等一等”时，你或许不知道，在你前头“插队”的情况时有发生：比排队多久更重要的是，你愿意接受上浮多少的房贷预期年化利率。稀缺的额度资源，往往被出价高者得。
第二个秘密，是“递延效应”。对银行运作有了解的读者或许听说过“年尾贷款难、年头贷款易”的说法，因为从预期年化预期收益角度考量，银行会把稍多的贷款资源放去年头，而市场需求旺盛的年份，不少银行在年尾都会面临贷款额度短缺，零售额度亦不例外。
可是今年，年头去申请房贷的客户出乎意料地同样面临不受欢迎的窘境。那是不少银行的另一个秘密。笔者从若干银行听闻，去年底压下的贷款较多，不得不用今年的额度去满足实际发生在去年的需求。递延效应之下，年头的新客户们又被压到了年中，以此类推。而究其实质，是供求关系失衡。
从“供求关系”来看，央行在前述住房金融专题座谈会上提出的办法是“切中要点”的。一名大行资负部门人士告诉笔者，央行在会上表态“如果银行有规模方面的诉求，可以找央行帮助协调各行际间的规模调节”，可让银行从房贷供给层面上得以改善。
第三个秘密，对于银行“涨价”房贷，其实并非是其过于“黑心”，实在是银行有着维系利差的无奈。从行业来看，在负债端，预期年化利率市场化的逐步深化，加上互联网金融强大吸存能力的“搅局”，银行获得储蓄/存款的成本已经越来越高。
一家中型银行的支行长表示他不倾向在个人房贷上花力气，因为“做房贷简直像义务劳动”。他的计算方式是，银行相对高成本的负债(如吸收金融同业的协议存款)有的预期年化利率已经超过5%，而这还不是银行的放贷成本，因为还要计入20%的不产生预期年化预期收益的存款准备金，由此，实际的成本至少是“5%÷”，相对的中长期贷款基准预期年化利率，“银行简直不创利，白忙乎”。
这个秘密之下，银行也有了“贷款种类间再平衡”的诉求，当银行对于对公贷款，尤其是其中的中小企业贷款更具议价能力，更多的头寸就可能被调整过去。
银行的实际情况并没逃过央行的监测。因此在住房金融服务专题座谈会上，央行的用词是和逐利的银行谈“社会责任”：要求银行理解购房者的生存压力，做到财务可持续发展，能保本或微利就好。
只是，央行的殷殷期望对于理论上已被抛向市场化经营的银行，尤其是多家上市公司银行是否有效？一名上市银行总行人士向笔者表示，作为上市公司的银行若要从基本面上保证股价稳定、股东受益，就必然会看重业绩增长；总行每年制定利润指标，也都是要面对董事会审核压力的。
买房贷款的中长期贷款：流动性管理逻辑
银行经营需要通盘考虑，除了资金定价和贷种平衡的逻辑，计财还需要把控“流动性”问题，因此在贷款期限上，每个银行都有长期、中长期、短期贷款间的额度分配及平衡。
“这就好比你自己理财，比如你有100元钱，可以用20元投长期国债，30元投5年期信托，剩下的一半投资股票一半存个活期，需要容易变现的资产来应对生活急需。”前述城商行计财业务人士说，银行也是这样控制期限平衡的，房贷属于不能短期变现调整头寸的资产。
而零售贷款中长期资产的盘子，至少对于诸如这名计财人士所在的城商行，“经过前几年的高速发展，那部分份额已经趋于饱和”。
和期限一并考量的另一个计财逻辑是“集中度”管理，资产要分散在几个篮子里，“就像你不会把所有钱都拿去投一个公司的股票，或都拿去投黄金一样”。这名计财人士说。而另一个尴尬的现实是，长期资产中流向房地产的集中度也过高了。
由此，一些银行此前的内部指令其实是，对于房贷，要进行现有份额的退出，以及新增份额的限制。
买房贷款的房地产类贷款：风控逻辑
促使银行决策贷款放与不放的底线是风控逻辑。而个人房贷风险相对大不大，恰恰是笔者在采访过程中遇到的最显分歧的问题。
从已有数据出发，不少银行人士告诉笔者，个人房贷因为有足值的抵押品而被长期归类于银行的低风险品种。从房贷大行工行的数据来看，截至4月末，该行的个人住房贷款不良贷款率仅为低于全部贷款的不良率水平。
可麻烦的是，有些银行人士看到了风险的滞后性--现在的报表数据体现不了未来的资产质量走势，尤其是房价已经停止上涨。笔者从数名银行风控部门相关人士处获悉，他们虽并不支持“房价崩溃论”，但对于房价持续高涨也已不抱期望。在银行的话语体系里，房价的下跌就直接意味着“抵押物贬值”。
“过去房贷的低不良率和房价一路上涨息息相关，如果房价不涨甚至下跌，情况就会不同，类似于温州地区那样的‘弃房’现象就是警钟，不少银行也因此反复内部做压力测试。” 前述城商行计财业务人士称。
除了抵押物价值有变化的风险，有资产处置经验的银行人士还提到了后续抵押物拍卖过程中的严重损耗。一名相关业务人士表示，从经验来看，房贷坏账后房产进入拍卖程序，往往第一次拍卖甚至第二次拍卖都会流标。“流标后，第二次拍就要打八折卖，第三次再打八折。”该人士称，近阶段进入银行拍卖程序的房子单价都比较高，市场需求弱，不容易拍成功。
“而这还没有算进另两个‘猫腻’”。他补充说，第一个“猫腻”是一些房产在申请贷款时，或多或少买通评估方使估值虚高，在此基础上算出的抵押率必然是不合适的；第二个“猫腻”是有一些房贷和个人消费贷(以装修名义等)组合发放，而消费贷的实际资金用途也是购房。这两样，都一定程度扩大了房贷风险。
刚发布的中国指数研究院房地产指数系统百城价格指数显示，2014年5月，全国100个城市(新建)住宅平均价格为10978元/平方米，环比上月下跌是2012年6月以来连续环比上涨23个月后首次环比下跌。
个人房贷为啥又贵又难贷？
在买房贷款中，基于上述银行的三个逻辑，也就能解释从去年底至今这段时间里有过买房办按揭贷款经历的人，很可能有这样的困惑：个人征信记录良好，也有稳定的收入和税单，且工资流水清晰，可是银行房贷却很难申请下来；好不容易申请到，首套房贷预期年化利率都上浮了5%~10%，相比几年前朋友购房贷款能打八九折，想想心里不是滋味。
这样的情况看来已不少见，以至于央行在的住房金融服务专题座谈会上对银行下要求：控制个人房贷的压单，接单、审批后就要尽快放款。会上有两家股份制银行也承认，首套房贷预期年化利率上浮了8%左右。
关于买房子逻辑和贷款买房的逻辑的介绍到此就结束了，不知道你从中找到你需要的信息了吗 ？如果你还想了解更多这方面的信息，记得收藏关注本站。