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借名买房案例
您好女子借名给人买房，
本案是房产律师靳双权在2015年代理的一起借名买房案件，由东小口法庭审理，房屋位于天通中苑，昌平法院东小口法官卢志成，出资人与出名人签订借款合同，实际上是购买经济适用房购房指标，法院采信了靳律师的观点认定双方的存在借名买房关系，不是借贷关系，判决出名人协助将房屋过户给出资人。
一、基本事实：
1、女儿公房拆迁获得购买指标，父亲代为出售
原告李小华与被告周强本不认识，2006年，李小华位于北京市崇文区公房拆迁，李小华获得了拆迁款并取得了一个购房指标，同时女子借名给人买房他父亲的房屋也拆迁获得了两个指标。李小华长期在国外，李小华的房屋拆迁事宜全部由其父亲处理。其父亲与李小华商议将李小华的指标出售，因此，李小华的父亲就到天通苑地区的链家中介登记出售购房指标，经链家介绍周强与李小华的父亲认识，双方谈妥购房指标售价为5万元。并商订选房之日共同到拆迁部门去选房并签订合同。
选房当日就签购房合同，按拆迁部门及开发商要求，选择必须具有购房指标的本人，李小华专程从德国回北京选房，李小华选择了位于天通苑中苑的一套两居室，并北京天启房地产开发有限公司签订《北京市商品房预售合同》房款为271015.5元，李小华用周强的银行卡支付了上述款项。选房后李小华因见朋友先行离开了，所有手续由父亲李德林办理。
2、名义上签订借贷合同，实际为借名购买经济适用房
李德林与周强本应签订房屋买卖合同，但各方都认为该房屋属于经济适用房，不能买卖，因此签订借款合同，房款就算周强借给李小华的，李小华还不上的话就把房屋抵给周强。双方签订的《借款合同》内容为：“乙方(李小华)因购买住房需要，特向甲方(周强)借款321015.5元。双方约定如下：1、借款周期为2006年12月26日至2008年12月31日。2、在约定借款周期内如果乙方不能偿还全部款项，则乙方将所购房屋转借为甲方使用3、在乙方将该房与转借为甲方使用期间，该房屋仅限于周强本人居住，不得转让，不得买卖，不得出租。否则由此引发的一切法律责任由周强本人承担，乙方李小华概不负责。4、暂住期限定为 2008年12月31日，超过此期限则房屋所有权归甲方所有。
说明：购房款为271015.5，购房指标款为5万元，因此双方将借款数额写为321015.5元。
购买时交纳的契税、公共维修基金等费用均由周强实际支付。房屋交付后，周强对房屋进行了装修，并办理入住手续居住至今。李小华取得房产证后，因经济适用房未满五年不能上市交易，因此无法过户到周强名下，2014年，五年期满后，李小华要求协助过户，李小华提出按房屋现价值平分。双方自此产生争议。
二、诉讼过程
1、李小华起诉周强返还原物
2014年10月，原告李小华起诉到东小口法庭，起诉书原文如下：2006年12月26日，原告与开发商签订《商品房预售合同》，购买位于东小口镇天通中苑#号房屋。2014年4月，原告己经取得了涉案房屋的产权证。被告由于无房居住，原告父亲将涉案房屋借给被告临时居住,原告于2014年4月份要求被告限期腾空房屋，被告至今不予腾房。原告是涉案房屋的唯一合法所有者，其财产权利不受侵犯，被告的行为侵害了原告的合法权益，请求法院判决被告腾退昌平区东小口镇天通中苑#房屋。
2、房产律师靳双权代理被告周强提出反诉，要求协助过户
周强接到起诉书后，通过安居房地产律师网找到靳律师，靳律师立即组织团队进行研究，团队律师有三种意见：一、靳律师的意见认为：双方是借名买房，该房屋现已具备过户条件，应提出反诉要求协助过户;二、部分律师的意见认为：经济适用房属于保障性住房，是给特定保障对象的，不能买卖，应反诉无效，要求赔偿损失;三、还有大部分律师认为：双方签订的是合同标题为“借款合同”，内容与是借款，只有借款还不上时。周强依据借款合同起诉过户不合规定。经过与周强反复沟通和风险告知，最终确定反诉要求过户。
3、立案一波三折，是借款合同纠纷还经济适用房转让合同纠纷，还是合同纠纷。
反诉立案并不顺利，东小口法庭卢志成法官认为李小华起诉案由是返还原物，属于物权保护纠纷，周强的请求是履行合同，协助过户，案由属于合同纠纷，不属于一个案由，无法合并审理，因此，反诉不予以受理。后靳律师重新起草起诉书，准备以另一个案件立案，但立案厅认为，双方签订的是借款合同。周强应先起诉还款，只有法院判决李小华还款，李小华不履行判决，才按在执行程序中按拍卖房屋处理。至此，该案件陷入僵局。后靳律师又找到主审法官，交换意见，虽然案由确定存在问题，但毕竟是基于同一件事而产生的，后与主审法官及领导再三研究，最终同意反诉，合并审理。
4、靳律师代表被告周强发表代理意见并提交正式反诉状
(1)该房屋是因拆迁而取得的购买资格，不是因申请并摇号而取得。属于原告的拆迁利益，原告将之转让给被告，被告支付对价，双方意思表示真实，不违反法律的强制性规定。
(2)双方签订的借款协议实际上是借名买房协议。当事人误认为借名买房协议违反国家规定，故以《借款合同》替代借名买房协议，虚构借款。合同约定，该房屋所有权归所有。双方也没有需要还款的行为和意思表示，借款合同实质上就是借名买房合同。
(3)所有房款及相关费用均由被告支付，是被告实际购买。现被告持有购买房屋的所有手续包括购房合同发票、收据、契税发票、印花税发票等全部费用的单据原件，被告支付了五万元的价格资格转让款。可见被告是实际买受人。
(4)被告虽然无书面授权父亲签字，但配合选房，配合支付房款，且未提异议。被告2006年对房屋进行验收，直接入住，以房屋所有权人的身份占有该房屋长达9年。原告在此期间一直没有提出异议，说明原告认可该房屋的所有权人是被告。并且配合被告签订商品房买卖合同，选房及入住。原告是以其行为表明其认可其父亲代为出售购房资格。
5、李小华不同意过户，双方不存在借名买房的法律关系。
(1)原告和被告之间不存在借名买房的事实，也没有签署过被告所说的借款合同、借名买房协议;李小华称对该份《借款合同》她并不知情，其没有委托其父亲签订该合同。但李小华同时称认可借周强钱购买诉争房屋的事实。她在2006年12月26日全程办理了选房、签订购房合同、支付购房款等手续，但没有见到过《借款合同》，对其父亲将该房屋“抵”给周强的事实也不知情。
(2)原告本人并没有向被告借款32万余元，也没有收到被告所支付的所谓购买资格的转让费用5万元;
(3)2014年4月之前被告方从没有催促过原告要求办理涉案房屋的产权过户手续;
(4)原告本人经常在国外，2010年以后回国到上海，开发商从来没有通知领取过房产证。 被告方入住涉案房屋原告认为是被告向原告父亲借款。原告方并不知道父亲签署的协议，没有见到过。
6、原告李小华又以父亲无权代理其签字为由另行起诉借款合同无效。
在本案审理期间，原告李小华又在朝阳法院另行起诉诉讼，李小华为原告，以周强和李小华的父亲为被告，诉讼请求为李小华的父亲没有经得李小华的授权，擅自签署借款协议，合同无效。李小华认为应先撤销该借款协议。后李小华向昌平区法院申请中止审理本案。靳律师代理被告周强提出书面意见，认为双方签订的借款协议是否有效，不影响双方存在借名购买房屋的关系，借款协议只是证明周强出的钱，购买的房屋，并不是证明双方之间存在借款关系。因此两个案件的审理没有任何关系，不必中止执行。法院采信了靳律师的观点，该案件继续审理，而朝阳法院却以双方在昌平法院有案件正在审理期间，与朝阳法院的案件有利害关系，朝阳法院依职权中止审理。
三、法院观点
昌平区法院东小口法庭认为：本案原被告之间争议焦点是原被告之间的法律关系是借款买房关系还是借名买房关系.虽然周强与李小华父亲签订有《借款合同》，但综合本案双方举证和陈述看， 双方之间关系应该是借名买房关系，原因有以下四点：
1、 依《借款合同》看，借款的目的是用于购房，而借款金额比购房合同载明的购房款多五万元，此多余数额与借款目的不相符，并无借款必要，而且李小华事后没有归还，也没有证据证明其曾经要求归还，故此从借款金额看，借款意思表示是否真实存疑;
2、购房款外，其他购房的税费支出包括装修支出等都是周强支付,且购房的手续材料除房屋所有权证外都在周强处保管，这不符合如果李小华为产权人的常理;
3、如本案是李小华购房，则其应当对款项来源，还款时间和进程都应知晓，且李小华又亲身参与了购房的全过程，但现在却称不知道《借款合同)》存在，此种陈述难以令人信服;
4、根据周强提交的录音谈话内容看，原被告之间一直在讨论房屋增值利益的分配问题，如果双方不存在借名买房的关系，仅为单纯的借款，则李小华并无与周强讨论分享增值利益的必要。
综上，又结合周强一直居住在诉争房屋内的事实，本院认定原被告之间存在借名买房的约定。
关于原被告双方之间的借名买房约定效力问题，因诉争房屋并非是通过摇号程序取得的购房指标，且该诉争房屋的原购房合同系2008年4月11曰以前签订，按北京市相关政策属于“老经济适用住房”，现该房屋已经符合上市交易的条件，因此双方之间的口头协议不违反相关政策，不侵害社会公共利益，亦不违反法律、行政法规的强制性法律规定，应为合法有效，双方均应依约履行。现周强以家庭名义符合在京购房的条件，故周强要求李小华将诉争房屋过户至其名下的诉讼请求，本院予以支持。李小华要求周强搬离诉争房屋的本诉无法对抗周强提起的反诉，本院对李小华的本诉不予支持.综上，判决：被告李小华于本判决生效之日起七日内将北京市昌平区天通中苑#号房屋所有权过户至原告周强名下。现原告已提起上诉，二审法院正在审理期间。
四、房产律师靳律师点评
每一起借名买房纠纷，对于双方当事人来讲都有一次沉痛的经历，一般情况下，双方曾经关系都是非常好的，卖方曾想尽各种办法促使交易成功，买方也曾认卖方为干亲。但是由于最近十几年房价飞速发展，双方都曾经历巨大的心里考验，但最终由于严重的心理不平衡，纠纷或至诉讼还是爆发了。双方曾经的承诺，一般都是口头的，还有就是像本案一样签订一份借款协议，也有个别签订买卖协议的，但大部分是口头的。
实践中，法院审理时，一般不完全依据协议，而是通过当时的行为来推断当时双方的真实意思，法院认定为借名买房一般都是买家选房、入住、装修并付房款及各种费用;也有被法院认定不是借名买房的，一般是由卖家办理相关手续并支付房款并装修，再由卖家交付给买家，这种情况不视为借名买房。认定为借名买房，也并不是买家就能完全得到房屋的，也要看买家现在是否有购房资质。还要看买家的诉讼请求，有的买家没有律师或者律师经验不足，不知道诉讼请求应为过户，而是请求赔偿损失，这种情况就只能将房屋评估，对升值部分，由双方根据责任的大小，由卖方赔偿给买家。也有的卖家没有律师或律师经验不足，没有经过物权确认，直接起诉腾房，法院一般不支持。从靳律师办理的大师借名买房纠纷总结来看，案由的选择非常重要，有时，由于案由选择错误，法院判决其败诉，但当事人不知道，会认为法院没有公正处理，其实是其不懂得官司该如何打，我们在打官司过程中，一定要总结出法院对该类案件的审理思路，在打官司时，一定要按照法院的思路进行，否则极有可能败诉却不知道什么原因。
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借名额给别人买房有什么风险
借名买房的风险包括：名义产权人可能会反悔。
名义产权人反悔的话，而出资人又无法证明双方之间的委托代理关系等，就会很难取得房屋产权或收回购房款。
银行贷款合同提前解除。如果银行查出实际购房人和贷款人身份信息不一致，则可能提前解除合同。名义产权人陷入债务等纠纷。
如果名义产权人有未偿还的到期债务或存在离婚纠纷，那么房子很有可能被查封或拍卖。名义产权人私下卖房。
如果名义产权人私自卖房子，而购房者基于对房产登记的信任，购买了房子，那么，真正出资的购房人大概率是没办法追回房子的。借名买房合同无效。
采用借名买房的方式，买了经济适用房等特殊房屋，该借名买房合同有可能被认定为无效合同。
拓展资料：
办房产证
1、确定开发商已经进行初始登记
开发商办理初始登记是自己办理房产证的必要前提条件。根据《商品房销售管理办法》第34条的规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将其需要办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。通常主管部门办理初始登记所需时间大约为20~60日不等，因此在收房入住后的两三个月之后，可以向开发商询问办理初始登记的情况，也可以到本地的房地产交易信息网站进行查询。为确保自己的利益，在《购房合同》中应对开发商办理初始登记的时限加以约定，尤其是开发商办理初始登记的最后期限以及办理完毕后的"及时通知义务"等，明确不及时办理应当承担的赔偿责任。
2、到管理部门领取并填写《房屋(地)所有权登记申请表》
申请表填写之后需要开发商签字盖章。有的开发商手中会有现成的盖好章的表格，只需到开发商处领取并填写就行了。可以事先向开发商询问，房产证应该在哪个部门办理，然后直接向该部门咨询，省去奔波之苦。
3、拿测绘图(表)
由于测绘表是登记部门确定房产证上标注面积的重要依据，因此是必需的材料之一。可以到开发商指定的房屋面积计量站申请并领取测绘表，或者带身份证直接到开发商处领取，也可以向登记部门申请对房屋面积进行测绘。
4、领取相关文件
在前面询问相关部门时，一定要明确需要领取哪些必要的申请文件，一次齐全。这些文件包括购房合同、房屋结算单、大房产证复印件等。填写好的申请表需要请开发商审核并盖章。
5、缴纳公共维修基金、契税
公共维修基金一般由房产所在地区的小区办收取，部分城市已经开始由银行代收公共维修基金，缴纳的方法可以询问开发商的办事人员。需要注意的是，无论是小区办收取还是银行代收，都必须保留好缴纳凭证，这两笔款项的缴纳凭证是办理房产证的必需文件，一旦遗失会影响获得房产证。
6、提交申请材料
材料主要包括以下几种:
⑴盖章的申请表;
⑵房屋买卖合同;
⑶签订预售合同的买卖双方关于房号、房屋实测面积和房价结算的确认书;
⑷测绘表、房屋登记表、分户平面图两份;
⑸专项维修资金专用收据;
⑹契税完税或减免税凭证;
⑺购房者身份证明(复印件核对原件);
⑻房屋共有的提交共有协议;⑼银行的提前还贷证明。
7、按照规定时间领取房产证
一定要保存好管理部门给的领取证书的通知书，并按照上面通知的时间领取房产证。另外，在缴纳印花税和产权登记费、工本费时需仔细核对房产证的记载，尤其是面积、位置、权利人姓名、权属状态等重要信息。
女子借表弟名买房，表弟一口咬定房是他的，律师：房可能要不回，你怎么看？
现在房价越来越高。很多人都很难负担得起这么高昂的价格。但是尽管在这样的情况下，房子还是供不应求。不仅如此，有些人就算有钱也买不到房子，因为相关部门为了保证房价不被炒，所以就如果没有名额的话是没办法买房的。
去年，芸芸从四川来到广州工作，但由于每个月都需要给将近4000元的房租，这让她觉得十分不划算，于是就盘算着在广州买一套房。参考了各处房价之后，决定在海珠买一套房，但是首付凑齐了，却被告知没有名额的话没办法买房。这时候她把正愁没名额的时候，在广州工作了7年的表弟阿浩跑过来说他手上有一个名额，可以免费借给她用。
两人一拍即合，她用表弟的名义买下了自己看中的那套房两居室，并且把其中一间租给了其他人用以补贴房贷。但这时候，意外发生了。她的表弟阿浩原本说过自己没有女朋友，不需要买房的，现在突然蹦出一个女朋友，而且还在3个月内结婚了。结婚时表弟对她说：“表姐，我刚结婚，开销比较大，可以便宜点租一间房给我么？”但她刚找到租客签了合同，当场就拒绝了。没想到他居然说：“你用了我的名额，害得我再买房要给7成首付，现在无力支撑。你应该赔偿。”
芸芸提出给表弟10万的补偿，但是表弟当场拒绝了，现在一口咬死房子是自己买的。而她不过是借了一点钱给他买房罢了。这一下子就让她懵了。她多次跟阿浩商讨，但是对方将他置之不理。无奈之下她只请律师通过相关途径去解决这件事。但是律师表示：“由于他们两个当初没有签订借名协议，而且她也没能拿出足够的证据证明自己是借名买房，因此，她的官司究竟能不能赢都是问题。房子可能拿不回来了。”
@网友“卡卡”：“房子是没办法直接拿到的，只能诉求还钱。对方实在还不起了才能拿房去拍卖，房子表姐一样拿不到的。 ”
@网友“皮卡汀尼”：“现在有些亲戚真的不如外面的朋友，我表哥自从借钱后就没在理过我，已经两年多了，我听我妈说他都买车了……反正一千块钱看清楚一个人，就当买教训了 ”
@网友“红茶帝”：“房子是看房产证。 弟弟都说了，是姐姐借钱给他买的（如果属实），房子完全属于弟弟的啊。 而如果弟弟说谎，那也证明这个姐姐钻了法律的空子。 最多这事就是判弟弟把首付还给姐姐，估计很难有其他结果。 ”
没有协议，说明表姐没有相关意识。表弟承认是借的钱，不算太坏 。很多人在金钱面前，都很少讲亲情的了。对于这件事你有什么看法呢？
名额借给他人买房有什么影响
法律分析：否认借名的最直接的后果就是自己出钱给别人买了房！这是购房者绝对不想看到的结果！首先借名买房要面临的一个风险就是，如果登记的一方反悔，实际出资人可能就拿不到了房产了。自己出钱购买，但产权登记是以别人的名义办理，搞不好会让自己竹篮打水一场空。如果能拿出证据证明存在借名买房的合意，也可以争取到房屋的所有权。但是，在借名买房的案例中，双方往往只有口头约定。一旦扯皮就很难拿出证据了。
法律依据：《中华人民共和国城市房地产管理法》 第六十一条 以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书。在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。法律另有规定的，依照有关法律的规定办理。
把名字借给别人买房有什么风险？
借名买房的风险有：他人擅自将房屋出卖：他人因个人法律问题被法院查封房产；他人将房产设置抵押权；他人离婚，房产作为其夫妻共同财产被分割；他人死亡，房产作为遗产被划分继承；双方之间无书面协议，房价暴涨后，出资可能被认定为债权，出资人无法取得房产。
法律依据
《中华人民共和国民法典》第二百一十四条
不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
《中华人民共和国民法典》第二百一十五条
当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
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