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在中国买房究竟有多难？
说起买房之难，从北上广深到宁杭成渝，从一线城市到三四线城市，大江南北，960多万平方公里上，大抵都有同类感慨。
当然，最令人感慨的还不是房价持续高企，而是收入增长越来越落后于房价涨幅，以至于房价越来越脱离基本面，越来越与普通居民无关，越来越成为少数人的投机游戏。
在中国买房究竟有多难？我们还需要数据说话。
全国房价地图：仅有10城房价不过万
经过2016年这一轮的暴涨，大多数一二线城市房价实现翻倍。
以全国36个主要城市（省会城市+计划单列市）作为观察对象。这36个城市里，房价不过万的只有10个城市，基本都属于东北、西北城市，如沈阳、哈尔滨、兰州、银川。
而在2015年，房价过万的城市还属于少数，只有北上广深和厦门、杭州、天津等寥寥10个城市，最近大热的武汉、郑州、合肥、重庆、成都、长沙都还未过万。
进入2017年，北上深房价突破6万元，厦门、广州跟随其后，共同进入均价3万元俱乐部，而三亚、杭州、南京、福州、天津则突破2万元。
请注意，这还只是全城均价，如果只看中心城区，这一数字往往还要翻上2倍左右。如北上深中心城区均价早已超过8万元，而厦门、广州中心城区也在5万元以上，二线城市如武汉天津福州也都在3万元以上。
不过，单看绝对值，二线城市与一线城市之间，的确还存在较大的差距。但如果结合房价涨幅，二线城市已经基本赶上一线城市。
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全国收入地图：区域悬殊有多大
关于收入主要有两个指标，一个是城镇居民人均可支配收入，另一个是城镇在岗职工平均工资。前一个是以家庭为统计单位，覆盖到所有居民，统计的是可自由支配的收入；后一个是以单位为统计单位，个体就业者和自由劳动者不在其列。
这两个指标各有优势，就评价购房难度而言，覆盖到所有居民的城镇居民人均可支配收入更有现实意义。
这是2016年36个主要城市城镇居民人均可支配收入排行：
置换成在地图上显示的气泡图是这样的：
从这两张图上，我们可以发现几个很有意思的现象：
其一，从整体上看，北上广深宁杭处于第一阵营，而房价涨幅较为突出的郑州、合肥、武汉处于中游，西部城市基本处于垫底位置。从数字上看，北京上海的收入水平，是二线城市郑州、合肥、西安的1.6倍左右，是处于垫底位置的贵阳和西宁的两倍有余。
其二，一般而言，经济越发达的地区，收入水平也相对较高，但也存在例外。比如天津和重庆，这两地的GDP总量仅次于广州深圳，但收入水平却排在全国中下游，重庆甚至还处于倒数位置，仅有北京和上海的一半多一点，甚至还不如长沙、济南、福州等普通二线城市。
城市富而民众收入一般，天津主要是由经济结构决定的，天津以国有大工业企业为主，覆盖的就业人群有限，难以惠及普通民众。
重庆是一个很容易被总量光环吸引的城市，却忽略了光环之下，这是一个典型的西部城市。3000万人口的量级，很容易拉大总量，但也会产生均摊效应，毕竟在主城区之外，还有大量并不富裕的地区。
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房价收入比排行：哪里买房最难？
所谓房价收入比，顾名思义就是房价与收入之比，通过这一指标，可以粗略评估普通居民家庭购房的难度。换句话说，房价收入比，衡量的就是一个家庭不吃不喝要多少年才能够买得起一套房。
中国典型的家庭是三口之家，以90平米作为标准面积，由此计算房价收入比：
转换为气泡地图如下：
结合房价地图、收入地图以及房价收入比数据，我们可以得出以下几个要点：
1、从国际标准来看，房价收入比的合理水平是3-7。在36个主要城市里，只有长沙、西宁、乌鲁木齐、沈阳、呼和浩特和银川等6个城市处于合理水平。
当然，其他超出合理水平的30个城市，并不意味着全都存在泡沫，原因在于，房价收入比衡量的是全体居民的购房难度，但实际上购房群体一般都以中高收入者为主，越富裕的城市、人口流入越大的城市，房价收入比自然会更高。一个城市房价有没有泡沫，还需要更多数据进行分析，这不在本文讨论之列。
2、从整体上看，房价收入比与房价排序基本一致，呈现一线、二线到三线的阶梯式分布。
从数字上看，在36个城市里，房价收入比超过30的只有北上深厦四个城市，与房价排序一致。而超过20的也只有7个城市，除了北上深厦，还有三亚、福州和天津，而同为一线城市的广州则只有18.7。而超过10的则有22个城市。
从区域上看，从东部到中部再到西部，房价收入比也形成阶梯式分布。东部沿海城市普遍超过15，中部城市在10-15之间，西部和东北城市基本都在10以下。
3、套用城市分级模式，以房价收入比来衡量，深圳上海北京厦门三亚属于一线城市，至于广州，只能跟福州、天津、南京、杭州、石家庄、海口、武汉、郑州等位列二线城市，大连、西安、长沙则只能类同于三线城市。
4、作为这一轮房价暴涨周期的领涨城市，深圳的房价收入比当仁不让，位居首位。2015年，深圳房价收入比为27，到了2017年底，这一数字攀升到40。这意味着，一个普通深圳家庭，连续40年不吃不喝积攒的收入才能供得起一套房。即便是两倍于平均收入的中产群体，买一套房也要耗费20年的家庭收入。这说明，深圳的楼市早已与普通人无关，北京上海也是如此。
5、广州、宁波、长沙这三个城市比较有意思，房收比与房价之间构成一定程度的背离。原因在于，这三个城市收入都相对较高，而房价却又不如同等收入级别的城市，虽然这并不代表这三个城市房价更合理，但至少意味着相对较高的安全边际。
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几个结论
其一，从购房难度上看，北上深厦三亚都属于宇宙级的存在。高达30以上的房价收入比，不仅让普通居民望之却步，就是中产群体也只能望房兴叹。这五个城市的房价，早已经与普通居民没有多大关系，而沦为投资者与投机者的狂欢。
其二，这几年，逃离北上广深的声音不绝于耳，主要理由就是一线城市房价太高。的确，一线城市房价太高而收入却不够高，但二线城市也不是康乐园。经过这一轮暴涨，二线城市的房价收入比普遍攀升到10-20之间，依然超过大多数人的承受能力。
其三，既然房价收入比已经高到如此离谱的地步，为什么楼市还是一片兴旺？从中短期看，房价更多受货币、土地和人口等因素的影响，从长期看，任何房价上涨如果没有经济增长和收入增长的支撑，都会蕴藏着巨大的风险。
所以，中国楼市的未来又会如何？
现在到青岛蓝色硅谷买房性价比还高吗？
蓝色硅谷、鳌山卫那一片就值四千元，绝对的虚高！没有规模的商业、没有群居的公司，除了滨海大道过路的车流外白天几乎没有行人。一个外来人口几乎为零的地区，房价很难维持，买，很容易，卖，没人接手。
你真的了解硅谷（Silicon Valley）吗？——硅谷启示录（一）
硅谷是一个耳熟能详的名字，它是创新与创业者的圣地，是高科技与财富的代名词，但国人对它的真正了解却非常有限？
本人根据在硅谷地区生活两年的经历，拟以系列文章的形式，剖析硅谷创新创业生态环境及对我的经验与启示，供国人思考借鉴。
首先，让我们来看看这些诞生于硅谷的发明：
再来看看下面这张图，这些都是位于硅谷的企业，其中包括大名鼎鼎的苹果、谷歌、特斯拉、Facebook、Snapchat、Instagram、Airbnb、Evernote等。
硅谷前十大公司握有现金2000亿美元。
世界上只有一个硅谷 。 这么多年来，很多国家和地区想学它，却没有一个能够成功，因为它的某些天然属性是不可复制的 。
这篇文章先来告诉你，硅谷究竟是什么？
首先，去掉你心中关于硅谷的想象，先厘清一个概念。 硅谷不是一个地名，不是美国的一个行政区域，它没有政府机构，没有管理机构，并不是一个高科技园区 。
硅谷位于美国加利福尼亚州旧金山以南50公里处的谷地。众所周知，加州是美国的粮仓，中部谷地地势平缓、日照充足、土地肥沃。这里种植了各类蔬菜、水果，号称美国人的“沙拉碗”。硅谷这一片区域之前也是果园种植的农地，50年代之后，高科技从这里兴起，从此华丽转身成为世界科技创新创业的中心。
硅谷之名的缘起，来自于1971年的1月1的美国《每周商业》报纸，其中有一系列文章标题取名为美国硅谷。之所以叫硅谷，是因为当地企业多数是从事加工制造高浓度硅的半导体行业和电脑工业，而所处之地是Santa Clara Valley。
硅谷面积为1840平方英里（约4000平方公里），人口300万，包括了旧金山湾区的4个县（County）和40个城镇（City）。族裔包括35%白人、32%亚裔、26%西裔、2%黑人、4%其他。37.4%（华人占其中15%）属于外来移民。20—60岁者占人口的57%，多为适龄劳动人口。
根据最新的硅谷指数划分， 硅谷包括了Santa Clara县全部15个城镇、San Mateo县全部20个城镇、Alameda县 3个城镇、Santa Cruz 县1个城镇和旧金山，一共40个城镇（City） 。
并不是所有湾区的城镇都能算硅谷 ，每年都有研究机构进行重新的评估界定。拿旧金山来说，它虽然也是湾区的重要城镇，但2015年之前并不属于硅谷，而是2016年新评定增加的。
所以， 硅谷是一个精准定位的经济概念，是一个区域经济体 。
研究机构界定硅谷主要凭借以下三个要素：
有人说，人类历史上最伟大的财富创造过程在硅谷发生。
有人说，硅谷是单位土地产出财富最大的地方。
人以城聚、城以人兴 。这就是硅谷。
顶级富豪炒房经：硅谷大佬忙囤地 巴菲特看好迪拜楼市
买房才是正经事。
摊开《福布斯》财富排行榜，位列第六的正是83岁的阿曼西奥·奥特加（Amancio Ortega）——西班牙快时尚巨头Zara母公司Inditex集团的掌门人。在刚过去不久的11月，他以近3.76亿欧元的价格买下了一栋位于美国西雅图的办公大楼，Zara的艰难转型丝毫不影响这位世界级炒房者的步伐。
从2001年Inditex集团上市起，奥特加已开始有目的地利用股份分红进行房底产现金，并为此创办地产投资公司Pontegadea，截至2018年底，奥特加的房地产投资的价值总额已达到97.67亿欧元。曾被他扔进购物车的著名商品包括Facebook的第二总部和亚马逊的西雅图总部所在的大楼，同时还有位于西班牙巴塞罗那、瓦伦西亚，以及法国巴黎的苹果旗舰店等。去年全年， Pontegadea的租金收入高达3.62亿欧元，其中51%来自欧洲，46%来自美国，3%来自亚洲。
除了这位服装行业富豪，大洋彼岸的硅谷新贵们也难以抵抗固定资产的诱惑，甚至是老牌投资者巴菲特也在今年表示过进军迪拜楼市的意愿，尽管全球经济增速放缓，但富豪炒房团的热情并未退散。
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加州炒房团
尽管硅谷科技名声在外，囤地仍是一个公司发展的重要选项。
去年苹果公司发布的年度Form 10-K报告显示，截至2018年底，苹果已经拥有约30平方千米英亩的土地，而在2011年这一数字仅为2平方千米。
相比起租赁，苹果更倾向于直接买下土地。在远离硅谷的爱荷华州，内华达州和北卡罗来纳州等州，苹果已经投入了数十亿美元建设数据中心，用以设立 iMessage、App Store、Apple Music 或 iCloud 的服务器群。
无独有偶，今年年初，谷歌CEO桑达尔·皮查伊（Sundar Pichai）表示今年计划斥资至少130亿美元，在全美14个州建造新的数据中心和办公室，并拓展已有的几处核心办公场所，预计共将创造上万个建筑业工作。
在此基础上，谷歌可以将业务拓展至内华达州、俄亥俄州、德克萨斯州和内布拉斯加州。
今年7月份，澳大利亚建筑公司LendLease宣布已获得谷歌的一项合同，在美国加州联合开发价值150亿美元的房地产项目。LendLease表示，双方将共同承担旧金山湾区三个主要区域的总体规划、土地开发权和发展。
作为科技资本的驻地，加州也是美国400富豪榜上人数最多的州，2019年榜单显示，99位加州亿万富翁的财富总额为6909亿美元，创下历史纪录。尽管多元化的产业不断推动着经济的高速增长，但科技巨头的林立也同时推升着房价，这也催生了airbnb这家房屋租赁公司。2008年该公司诞生之时，旧金山一套公寓的平均月租金尚为2368美元，而今已攀升86%，达到了4404美元。
房屋租赁的灵感还激发了千禧一代的年轻富豪们。今年“科威国际不动产”机构发布的“全球奢侈品和财富引擎”报告指出，这些年轻人几乎一半都集中在加州，占比高达44%，目前，有93%的千禧一代百万富翁的净资产在100万美元至250万美元之间，有将近60%的千禧一代百万富翁居住在加州或纽约州，他们在房地产方面的投资还超过了较为年长的百万富翁——前者的投资组合平均为140万美元，后者为91万9000美元。
报告还指出，这些年轻富豪们很重视房屋所有权，并认为从长远来看，房地产是财富积累的关键。甚至连二十多岁的年轻百万富翁都知道他们的生活将会改变，他们可能只打算在自己的房产中居住两到三年，然后转换为出租物业。
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巴菲特看好迪拜
瑞士信贷银行研究院发布的《2018年全球财富报告》指出，与2017年相比，2018年全球高净值人士财产构成中，只有房地产投资有所增加，增幅2.8%。
房子的诱惑，连信奉价值投资的股神也未能免俗。
在今年伯克希尔·哈撒韦（Berkshire Hathaway）的股东大会过后，其地产子公司宣布，计划在阿联酋的迪拜开设办事处，将经纪业务扩展到中东市场——“迪拜一直是我们全球网络扩张的重点，它是全球领先创新的代表，也是全球的贸易、物流、旅游和金融中心。”
迪拜房产交易门户网站Bayut数据显示，阿联酋房价在2014年最高时曾超过1900迪拉姆/每平方英尺（约合1.95万人民币/每平米），此后便跌落谷底，今年2月，标普评级称，由于供给持续高于需求，迪拜住宅价格今年还将下跌5-10%，预计在2020年见底。
凯捷管理顾问公司发布的《世界财富报告》亦称，在吸引二套房产投资方面，迪拜在中东地区排名第一，全球排名第四，仅次于纽约、伦敦和香港。
这也引起了巴菲特的兴趣。Berkshire Hathaway HomeServices Gulf Properties首席执行官Phil Sheridan表示，在迪拜房价连跌数年后，许多高净值的客户开始认为，迪拜房地产市场具备不凡价值。
2019年8月，总部位于阿联酋的IBC GROUP周三宣布，计划在迪拜收购1万套房产，用于装修和管理度假屋。
该公司表示，它已与Berkshire Hathaway签订独家协议，将在海湾地区的房产服务中扮演顾问经纪角色，协助房产的确定、收购和融资。该协议中交易价值50亿美元，有可能扩展到在全球100多个城市收购100万套房产。
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是非成败
大佬们对楼市的热衷也带来了诸多社会问题。
以旧金山为例，在独角兽纷纷兴起之时，贫富分化也愈发严重，随着房价暴涨，无家可归者只能睡在温暖的蒸汽通风口上——在旧金山， 一个四口之家每年收入117400美元在旧金山被归入低收入群体，而每天晚上大约有7500人在这座城市里流浪。
原住民将矛头指向了这些硅谷新贵们，后者也作出了妥协。
今年6月，谷歌CEO桑达尔·皮查伊发文称将在美国大湾区圣何塞市投资10亿美元20000套住宅，该计划并不是针对自家员工的福利房，而是一个让湾区中低收入群体有房可住的经济适用房项目。
Facebook在硅谷投入1800多万美元用于经济适用和多用途住房建设。CEO扎克伯格妻子的陈·扎克伯格基金会也与其他机构共同创建了一项5亿美元的新基金，计划未来5年至10年内，在湾区5个县建造或翻修超过8000套保障性住房。
苹果则宣布了一项25亿美元的计划，包括10亿美元的保障性住房投资基金，10亿美元的首次购房者抵押贷款援助，以及开放一些价值3亿美元的苹果自有土地用于开发。剩下的2亿美元则将用于旧金山住房基金和支持弱势群体。
不过，在苹果计划宣布的第二天，佛蒙特州参议员、2020年总统候选人伯尼·桑德斯（Bernie Sanders）提出了抨击，认为苹果不会解决日益严重的加州住房危机，只会增加其房地产投资——“苹果公司宣布将进入房地产贷款业务，这是为了分散它帮助制造了加州住房危机的注意力，同时又获得了8亿美元的纳税人补贴，并保持了四分之一的境外收入，以避免支付数十亿美元的税款。”
当然，热衷买房的也不乏翻车案例，例如今年上演了IPO闹剧的Wework。
在穿着科技公司外套野蛮扩张数年后，前CEO诺伊曼为自己的疯狂付出了代价。在此期间，他至少购买了五栋豪宅，包括一栋价值1,050万美元的联排别墅；2017年，他又斥资3500万美元在曼哈顿一栋建筑中购买了四套公寓。
当人们认真审视那份招股说明书时才发觉，诺伊曼拥有的WeWork租赁的四座建筑物的所有权，而这些房子则是他以极低的利率向公司借钱买的。
同样是将自己的物业租给公司，诺伊曼却远没有奥特加做得那样滴水不漏——Inditex旗下的品牌便是奥特加的最大租户，他收起租金来毫不手软，虽然外界曾经质疑Inditex是否故意支付了高于市场价的租金，来变相帮助Pontegadea获得更多收益，但他租给包括HM在内的竞争对手时价格也是一视同仁。
美国硅谷房价多少一平
从2010年至今，美国硅谷的住房销售套均价由67万美元一路升至136万美元，年复合增长率7.3%。
同一时期，金融中心纽约的套均价由46万美元上升至57万美元，年复合增长仅2%。而全美平均房价，迄今仅29万美元一套，十年几乎零增长。
在国内也存在这种效应，以阿里巴巴所在的杭州未来科技城为例，6年内均价从1.7万涨到3.6万，价格翻了一倍多，而市中心的上城区不过从4.5万上涨到7万，涨幅只有55%。
一句话，互联网大厂选址已成为买房的风向标。
这个现象再次印证了我之前的一个观点：房价本质上是由生产力决定的，哪里的生产力更先进，哪里的房价就更高。
所以，以前是靠近金融民工的房子最贵，未来很可能是靠近码农的房子最贵。
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