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2019年最后五个买房建议
虽然还在10月买房有底线思维吗，但是什么让我感觉2019年快要过完了呢，就是各个平台开始卖日历了。
嗯，各种款式的，那山呼海啸的感觉，我仿佛明天就要开撕2020了一样
不过好吧，既然如此，那就写一篇比较有结尾意义的文章吧，今年最后五个买房建议
既然是最后五个，那就应该算是底线思维，在这样的基础上可以各自发挥，但是这五个建议希望大家不要破了
这也是作为朋友的我特别想和大家说的
01、稳定的政策就是最好的市场
各位看仔细这段话，在我的眼里，什么样的楼市市场是比较好的市场，就是一直严格的政策市场或者一直宽松的政策市场在我眼里都是特别好的城市氛围
如果一个城市保持购房政策严格，比如说上海，比如说长沙，那就说明第一这个城市的能级或者潜力特别好，而且已经很明显了，所以要用政策控制住，换言之就是房价被低估的市场
如果你拥有购买资格那么就是买到价差。
如果说一个城市特别开放包容，落户和买房都是敞开式的，比如说深圳比如说珠海，那就说明这个城市在持续的导入外来人口，未来的活力是具备保障的
如果再配上这个城市的规划有概念且有落实的部分，那未来的空间也是肉眼可见的
那换句话来说，什么样的城市我是比较担心，就是最近2年楼市政策一直在变化的
不论是颁布宽松的还是颁布严格的，太过动荡的政策本质上说明楼市过去犯过比较明显的错误，而政策某种程度上不会纠正错误而是抑制错误，所以这个时候你进去，就是为错误买单
当下市场，只要城市进入稳定的节奏，楼市已经比较温和了，那么城市发展就在进入正向的良性循环，这样的城市不会太差
02、小心二手供应激增的城市
这是一个很多人会忽略的角度。在楼市已经很长时间在一个模式里运营，就是一线城市二手房绝对是主力，占据总成交的70%，一手房的份额越来越少。
然后其他城市基本上都是一手房为主导，二手的比例是很低的，二线的可能20%-30%，很多三线城市甚至还没有二手市场
这种逻辑是因为在这些城市房地产发展周期不够长以及市场主力供应结构导致的
但是这个微妙的变化在2018年开始就慢慢改变了，我们监测到一些数据，就是在链家分布的城市，二三线城市的二手房供应量开始激增
而这个激增的原因就是最近5年的一手房一直维持在天量成交，而这些成交量如今都慢慢的成批交房然后变成二手房。最显而易见的就是杭州苏州这样的新一线
这种现象和一线城市有什么不一样，一线的供应量是慢慢起来的，所以没有这样激增的过程，另外一线的产品力是慢慢提升的，所以一手的产品力还是比二手要强一点。
但是二三线不一样，次新房的品相都要比肩甚至超过一手
这最大问题就是会对市场定价产生干扰，用户拥有选择之后就会对比。这个时候你不论是进去买一手还是买二手，这种定价干扰就会一直存在。
最头疼的是在涌入买一手的，未来你的接盘人会比现在的你更加纠结，那个时候让接盘人买一手还是买你手里的二手，你需要更多的理由
虽然说这不是一个致命的问题，但是会让不少房产持有者很难受，整体的定价逻辑我目测还需要2年的时间才会有沉淀
03、认准一些扎根型企业的城市布局
有一些开发商的布局其实是值得很多购房者学习和借鉴的，比如说万科、融创、金茂这些企业
这些企业各有特质，但是最大的特质就是，不太去太多的城市，但是但凡去的就不会走，一直在这个城市开发。这说明什么，说明这些城市可以长线开发，而且觉得未来的房子会越来越好越来越贵，只有这样他们才会去
要知道这些都是他们投入很多钱真金白银市调出来的，所以你只要跟着进就可以了
特别是他们在这个阶段新进的城市，一定是看到了极大的空间才会去，所以我很多时候会建议如果这些品牌在一个城市第一个项目，其实大家可以闭着眼睛买
因为第一说明这个城市不错，第二既然是第一个项目人家总归要做口碑品牌，这些房企也做过好产品，所以都还会比较有保障
而且说的再直接点，现在买了你就一进一出，别人后面还有新项目给你抬价格，不是一件很好的事情么
当然这里有个前提，是市场化招拍挂拿地进入的哦，不是兼并收购拿的项目，不是说这种项目不好，而是这些项目不是市场化判断下的选择，背后可能就是两个老板一顿饭的事情
这种情绪化的决策老板做做就好，我们就还是多看看吧
04、远离大而全，相信概念清晰的地段价值
这个也是最近看盘时候发现的，特别是在上海
看盘多的人可能发现，你去每一个售楼处，他们的平面图告诉你的当下区位，好像都是最好的，这个地段从配套，规划以及各种利好都是最好的。楼盘看多了可能会差异到底什么才叫好地段哪个是差的
而这样的大而全的包装式概念在如今楼市里出现了各种各样的问题
仔细看看现在热销的一些地段，上海比较有保障的，要么大虹桥，要么临港，要么前滩，都是这种定位非常精准的清晰概念的地段。
反而看普陀的真如也好长风也好，这么好的位置，上海中环，放在以往这种地段价值可以吹上天，但是这种伪概念包装出来的所谓市中心或者城市副中心的概念，如今都遇冷了
所以这也是所有购房者需要注意的，你去一个盘，他们描述地段一定是各种好，但是一定要尽可能远离大而全但是没有记忆度的项目
时刻的问自己这个项目地段有什么别人没有的，差异性的，特别强的，实实在在的
如今反而是真正意义上步行可达的地铁房要好卖了，那种所谓的车程几分钟可以到什么商圈的不好卖了；真正意义上的学区房好卖了，那种所谓的商圈氛围社区品质不好卖了；在郊区也是有原住民的好卖了，倡导可以导入外来人口的不好卖了……
所有的一切都往真实的角度去靠拢，所以特别是对于投资盘，地段上的不可替代在哪里是需要额外留意的
05、相信自住带来的投资价值
这句话什么意思，给大家举一个例子，最近去看上海一个我认为一个绝版豪宅类项目，开发了五六年了，总价从3000万到5000万为主吧。每次拿出来都是三个小时卖完。
我问为啥，他和我说了一个数据，说上海一年能够到3000万的房子拿出来卖的只有几百套，而上海上亿身家的就有好几千个，更别说全国了。
这样的房子是供需最缺的
而且这种产品在动荡楼市里是最稳定的，因为总有人需要，而且是真实需要，这些房子没人拿来空置，都是用来住的，正是因为如此反而保值性是最强的
这其实折射出一个事实，行业发展到现在确实有不少小区的投资客居多，而这些社区最后会有两个现象就是第一因为物业费交的不多所以社区品质下滑，第二二手房的竞争激烈所以价格上不去
这样的房子在淡市里是排名倒数第二位的，当然第一位就是老破小了，每次都要拿出来和大家强调下
这些房子是尽可能要规避的，特别是一些房票有限的城市。我会和一些朋友说，如果你只有一张房票，就买那个二手房抛盘少的小区，这种房子住着一定很舒服，你有什么事情要卖了也很快就会有人接盘
永远要相信房住不炒，所以也永远相信最后自住价值的房子也最有投资价值
06、
最后再给一些点状的建议
1、不要出海，出海不是说没有机会，但是现在的环境，我认为出海的机会不属于普通人，如果有人告诉你，你是一个普通人但是你可以逆袭，那么多想想他为什么这么和你说
2、轰轰烈烈不如细水长流，警惕价格暴涨暴跌也同样小心成交量的突然提升和萎靡，这些都不是好现象，有耐力够持久和我一样的城市才是好城市
3、不要猜未来，因为猜不来，差不多有六成的房企老板都看不懂未来趋势，更别说我们了，小心江湖骗子
4、自己要有现金流，自己不要失业
最后一句买房有底线思维吗：不要加杠杆、不要加杠杆、不要加杠杆，加了杠杆就是赌命，十赌九输，赢了也不要觉得赌是一件对的事情，你爱赌没人拦着你，但要记得愿赌服输以及自己有没有输的资本
差不多这些，希望大家可以慢慢发财
以上为正文，来自卢俊。
年底该不该买房？千万别陷入这四个思维误区
刚刚过去的长假，曾经火爆的金九银十辉煌不再，人们对于楼市走势越来越琢磨不透了，有人甚至放言相信政策没用，有钱就得赶紧买房，早上车早安生。对于买房，人们似乎已经形成了思维惯性，融360说房君觉得，越是这个时候就越要避免走进几个思维误区。
误区一：了解政策没用
房价涨跌都有一定的规律，要知道，政策都是伴随市场变化而做出调整的，而且都是持续性的，像2015年的连续降息降准、减免税费，都是为了刺激购房需求释放，目的是去库存。接下来的2016年楼市的火爆大家有目共睹，炒房客的参与让本该刚需享有的住房权益受到严重侵害，房价被炒高，房子的金融属性大大超过了居住属性，市场的风向变了，于是政策开始收紧。
说了解政策没用的人，要么是没能及时买房，把不满迁怒于政策；要么是已经买了房子，而且是歪打正着上了车买赚了，就觉得还是相信自己的判断靠谱。显然，这些人都摆脱不了盲目买房的标签，买房不看政策是最不该犯的错误，通过政策可以对市场有一个认识，比如年初北京出台限制商住房的规定，只能全款买，不可以贷款，这个时候就可以判断出市场对商住房不太友好了，然后分析买商住房的利弊后，选择买或者不买。总之就是市场和政策密不可分,二者独立出来都不利于作出客观、理性的判断。
误区二：选对买房时机就能稳赚
关于买房，时不时都会有人问，什么时候买房最合适？深入分析的话，能问出这个问题的人，实际上是怀着一颗“希望买房后房价能稳赚不赔”的心理，房价和买房时机固然重要，但是不要忘了楼市的另一个重要特点，那就是分化问题，不同地区、城市，同一城市的不同地段、小区、楼盘，甚至是同一栋楼的不同楼层，房价都是有差异的，选对房子跟选对时机一样重要，在市场里，能买到赚到的人毕竟是少数，多数人的情况是，买不对房子，买郊区的后悔当初没狠下心买个市区小房子，起码能占个好学位；买绿化好的小区，生病时后悔没买医院旁边的二手房。
这样的情况就是买的房子没有满足购房人长远需求，虽然可能当时价格便宜，但家里有病人，忽视了对于医疗资源的需求，选对买房时机似乎变得没那么重要了，自己并没有完全赚到。
误区三：买房过分相信“别人说的”
很多人买房子，有时并不是自己真的想买，看到身边的人买，自己也才有的念头。去年的时候，融360说房君的一位朋友就问，XX地方的房子值不值得买，买房有底线思维吗我就问让为什么买房，预算是多少，买房有底线思维吗他说就是看着人家都买房，自己也想买，要不然钱拿在手里也是贬值，至于预算嘛，还没有考虑清楚。我又问他，你去看过房子吗，回答是否定的。
有些人，基本上都是在向别人征求意见，或是看新闻，或是问朋友，主观意识较弱。征求意见固然重要，亲自去看过房子才有助于形成自己的主观判断力，不至于把“要不要买房”都寄托在别人的意见上，别人的意见也只是站在别人的角度看问题，只有你自己了解自己的诉求、情况。有时候，买房人心里有了一个决定，但就是下不了决心，旁人稍微鼓励一下，可能就会迈出去这一步，如果是个错误的决定，还要埋怨别人，这类人不在少数。
误区四：选中小银行比四大银行更能省钱
有些人认为四大银行财大气粗，推出的贷款业务要求多收费高，相比之下，中小银行门槛相对低一些。国有银行跟中小银行确实有各自的优缺点，但是别忘了，它们都是要盈利的，在利益的驱使下，难免会出现个别银行做出违规行为。最近，就有关于部分地区的多家大型银行发放个人消费贷款，用于本行个人按揭贷款首付的，和开发商组成CP，银行为了完成业绩，开发商为了赚钱，各取所需，出了问题受伤最大的还是购房人，大银行尚且如此，更何况小银行呢。
虽说这些不是普遍现象，但过分相信部分银行也不是明智的选择。选银行的时候，要从规模、对房贷业务的重视程度、贷款利率、放款速度、服务水平等多方面了解，可以的话最好去业主群，或者论坛里了解以前的业主在该银行的贷款申请情况，深入到一线才能了解的深刻些。切忌不要凭着惯性思维，或者主观判断银行好坏，一定要以事实为依据。
融360说房君认为，2017年逐渐接近尾声，处于买房边缘的人的心情是复杂的，一方面利率提高、放款周期变长，整体购房成本升高，另一方面又不得不面对迫切的住房需求，买房如上战场，知己知彼才能百战百胜，买房人需要整理自己的思绪，总结出对买房的要求，以及自己的底线（包括成本底线，对房子地段、户型的硬性要求），避免陷入思维怪圈。
（以上回答发布于2017-11-24，当前相关购房政策请以实际为准）
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今年的刚需保卫战，买房要有底线思维
01
凡事预则立，对今年准备买房的人来说，在楼市深度调整的当下，需要更早知道一些大背景。
有人调侃称，2019可能会是过去10年里最差的一年，却是未来10年里最好的一年。对于已逐渐进入存量时代的中国楼市来说，这可能算是一则醒世警言了。
个人认为，今年楼市最大的不确定显然不会是政策，过去两年动辄数百次的调控不会再次出现。恰恰相反，一些之前跟风式的临时举措会逐渐放松，尤其是三四线城市会清除相当一部分障碍，部分二线城市也会有一定的商量余地，甚至连一线城市也会有些态度上的松弛。
从整体上，不管三四线还是一二线城市，政策仍是围绕“房住不炒”。也就说，过去几年各地之所以频繁出台调控政策的主要目标是限制房子作为投资、炒作的金融资产，而不是阻碍正常的市场交易，斩断基本的住房需求。
不过，为了追求这一目标，部分地区的政策显然走偏了，一刀切之下，让刚需也无所适从，成为被殃及的池鱼。
在这种情况下，为了保护刚需，今年，各地会把一些不符合“因地制宜、因城施策”的政策进行纠偏调整，如此既可以防止房价被无限炒高，亦满足当地人的住房需求。
02
实际上，对过去出台的楼市政策进行调整，有些地方早已按耐不住了，这一轮缺口也恰恰是从三四线城市打开的。
首先破冰的来自山东菏泽这个并不知名的三线城市。为什么是它呢？数据说明了一切，2016、2017年菏泽的棚改规模遥遥领先，在全国设区市中蝉联榜首。同策研究院数据统计，2018年菏泽的棚改量高达61896套。
过去几年，三四线城市房价之所以出现反常的暴涨，棚改货币化无疑是最大的功臣。不过，随着去年下半年政策的收紧，过去人为制造的需求逐渐褪去，市场环境发生了较大的改变，再强行通过限购方式来打压楼市的意义不大，而且还容易伤及刚需，此时对政策进行适当调整、修补并不会推高房价。
值得一提的是，菏泽的有限放松虽然引发了各种解读，但最终顺利闯关成功，更高层面并未制止，显示出楼市正在逐步转向“一城一策”的精准调控，而非过去那种简单粗暴的一刀切。
在得到默许后，更多城市进行微调，比如珠海对外地人买房的门槛从5年社保调整为1个月、3个月、1年不等；比如广州也放开了公寓、商铺交易，并把一刀切的限价政策调整为根据周边楼盘价格浮动。
从目前来看，这些调整、优化是有利于市场的，也是符合当地实际情况的。比如珠海之前“外地人缴纳5年社保才能买房”的政策就极为不科学，缺乏操作性，作为一个二三线城市，其经济发展水平并不靠前，2017年GDP全国排名92，在广东也排在了第十；人口流动性并不大，效仿北上广深的限购模式本身就是个闹剧。
也就是说，之前很多地方的调控政策根本没有考虑当地的实际情况，在此背景下，进行局部修补其实也谈不上楼市政策的放松。但不管怎样，对于刚需来说，这都是绝对的利好。
当然，这其中，确实有地方自己的小算盘。比如楼市冷清，一些地方会面临较大的财税压力，甚至连一些经济规模较大的一些城市也有所影响。
不过，近期政策调整的最大亮点其实还不是限购限售，而是房贷利率出局调整。融360数据显示，2018年12月份，全国首套房贷款平均利率为5.68%，环比下降0.53%，是23个月以来首次出现下降，越来越多的城市对首套房利率进行了调整，之前普遍推行的上浮15%，部分地区甚至20%，目前多数执行的是10%左右。
比如目前北京多数银行首套房贷利率普遍执行基准利率上浮10%的规定，虽然看起来没有太多变化，但此前的2018年部分银行执行过15%-30%不等，相比之下，已有明显改善。
首套房贷利率的下调对刚需族而言意义重大。从政策的角度出发，房贷利率提高有利于挫伤炒房者，但现实情况是首套房多数为刚需，大幅上涨利率，对他们伤害极大，打击投资、投机者更应在首付比例、二套多套层面进行限制。
03
说了上面那么多利好消息，2019年，楼市最大的不确定性是什么呢？答案可能让很多人想不到——裁员。事实上，这种悲观预期对消费的伤害性极大。
2018年下半年以来，美团、摩拜、京东、知乎、OFO、去哪儿等互联网公司裁员的消息一波接一波被爆出，一场企业裁员潮来势汹汹。最近几天，甚至连巨头阿里也被传出类似消息，此前腾讯也被传压缩人员编制……不管大小企业，普遍开始了节衣缩食。
由于去杠杆带来的一系列影响，金融行业的日子也不好过，券商、投行不只是传出裁员，据说在某些个案中，整个部门都被“优化”了。
对于这种局面，官方早已预警，这就是为什么经济工作会议把稳就业放在最重要的位置。如果居民的收入不稳定性提升，那么，作为三驾马车之一的消费，无疑也将遭遇重挫。
而2018年已然上演的裁员现象，在2019年可能仍会继续发生，这对楼市来说，无疑是不利因素。
一方面，人们对未来的收入存在悲观预期，担心自己所在行业不景气可能会被裁员，不敢进行大额消费。尤其是买房这种动辄超百万数百万的透支性消费，在预期不乐观的情况下，手捂现金会成为更多人的选择；另一方面，之前已经上车的买房者也担心被裁，不敢冒昧换房，这意味着二手房的交易也不会很活跃，而如果情况恶化，不排除有人需要做断贷的最坏打算。
还有一种可能是，之前在房价上涨期，利用高杠杆在多地置业的投资客，由于当下处于楼市的调整期，他们的投资难以获得满意的回报。
以燕郊为例，此前汇聚了来自全国各地的投资者，2017年房价高峰时期高达三万多，如今普遍跌至一万出头，而且还很难找到接盘者。另外，此前买下的房子被各地出台的限售令牢牢锁定了，失去了流动性。
目前各地的限售令最宽松的也需要取得产权证后2年，如果是期房，投资变现的周期大概需要3-5年；而一些严格的城市，甚至规定取得产权证5年后方可交易，套现成本更高。
在失去流动性后，断供的法拍房持续增加，以福州为例，2018年全年拍卖法拍房2248套，与2017年的1913套相比增长17.5%，比2016年的1822套增长23.4%。深圳同样如此，当地中级人民法院的数据显示，2018年半年来司法拍卖的房源增加了50%左右。
总之，从目前来看，今年的楼市行情房价大涨的概率不高，加之变现困难，不排除法拍房持续增加。
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